Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – etwa an Kinder oder andere Angehörige – kann aus steuerlicher Sicht komplex sein, insbesondere wenn der Übernehmer bestehende Darlehen übernimmt oder ein Kaufpreis vereinbart wird, der unter dem Verkehrswert liegt.

Was bedeutet „teilentgeltlich“?

Die Finanzverwaltung wertet solche Vorgänge häufig als teilentgeltliche Übertragung. Das bedeutet: Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Folge: Für den entgeltlichen Teil kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen, wenn die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG veräußert wird.

Beispielhafte Fälle:

• Die übernehmende Person zahlt einen reduzierten Kaufpreis.
• Sie übernimmt Verbindlichkeiten (z. B. Darlehen), die mit der Immobilie in Verbindung stehen.

Aktuelle Rechtsprechung

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte sich zunächst gegen diese Praxis gestellt: Übernehme der Erwerber nur Verbindlichkeiten unterhalb der ursprünglichen Anschaffungskosten, liege kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor.

Der Bundesfinanzhof bestätigte jedoch die Auffassung der Finanzverwaltung: Auch wenn das Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt, ist der entgeltliche Teil als privates Veräußerungsgeschäft zu werten – mit der Folge, dass ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen kann.

Was bedeutet das für die Praxis?

Wer eine Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge überträgt und dabei nicht ausschließlich schenkweise handelt, sondern eine Gegenleistung vereinbart, sollte die steuerlichen Konsequenzen sorgfältig prüfen lassen. Besonders innerhalb der Zehnjahresfrist kann dies zu unerwarteten Steuerzahlungen führen.

Hinweis: Die vorgenannten Ausführungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.