Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Verfahren entschieden, dass die Vorschriften des sogenannten Bundesmodells zur Bewertung von Wohnungseigentum verfassungsgemäß sind. Seit dem 1. Januar 2025 wird dieses Modell in elf Bundesländern angewendet und bildet dort die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Streitpunkt: Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
Gegenstand der Verfahren war das im Bundesmodell vorgesehene Ertragswertverfahren, das bei der Bewertung von Wohnungseigentum zum Einsatz kommt. Die Kläger hatten im Wesentlichen geltend gemacht, dass die Bewertungsvorschriften mit starken Typisierungen und Pauschalierungen arbeiten und daher keine realitätsgerechte Wertermittlung ermöglichen würden.
Kritisiert wurden insbesondere:
fehlende oder unzureichende Datengrundlagen bei Bodenrichtwerten, zu grob zugeschnittene Bodenrichtwertzonen, fehlende Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten wie abweichender Grundstücksgrößen oder Altlasten, landeseinheitliche Nettokaltmieten, die weder Wohnlage noch Ausstattung ausreichend differenzieren. Nach Auffassung der Kläger führe dies zu einer Ungleichbehandlung und damit zu einem Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof folgte dieser Argumentation nicht. Ebenso wie die jeweiligen Vorinstanzen verneinte er einen Verstoß gegen das Grundgesetz.
Nach Ansicht des Gerichts ist es dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung steuerlicher Bemessungsgrundlagen grundsätzlich erlaubt, generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen zu treffen. Der Gesetzgeber darf sich am Regelfall orientieren und ist nicht verpflichtet, jede individuelle Besonderheit eines einzelnen Objekts abzubilden.
Zudem dürfen Praktikabilitätserwägungen gegenüber einer möglichst exakten Wertermittlung den Vorrang erhalten, sofern die Regelungen insgesamt sachgerecht ausgestaltet sind.
Auswirkungen der Entscheidung
Die Entscheidungen betreffen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in allen Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden.
Keine Auswirkungen ergeben sich hingegen für Eigentümer in:
Baden-Württemberg
Bayern
Hamburg
Hessen
Niedersachsen
Diese Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt, auf die die BFH-Entscheidungen nicht anwendbar sind.
Ausblick
Trotz der Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler haben bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde gegen die Urteile einzulegen. Ob sich das Bundesverfassungsgericht künftig mit der Frage der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells befassen wird, bleibt daher abzuwarten.
Hinweis: Die vorgenannten Ausführungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
