Bei der Vermietung einer Wohnung an Angehörige – etwa Kinder, Eltern oder Geschwister – zu Wohnzwecken kann eine zu niedrige Miete steuerliche Nachteile mit sich bringen. Insbesondere geht es dabei um die sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze, die über die Höhe des Werbungskostenabzugs entscheidet.
Die Entgeltlichkeitsgrenze im Überblick
Damit der Werbungskostenabzug in voller Höhe möglich bleibt, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Kaltmiete betragen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Wird eine Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete verlangt, kann der volle Werbungskostenabzug unter bestimmten Voraussetzungen – etwa bei Vorliegen einer positiven Totalüberschussprognose – ebenfalls gewährt werden. Wird die Miete jedoch auf unter 50 % reduziert, erfolgt in der Regel eine anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs durch das Finanzamt.
So ermittelt das Finanzamt die ortsübliche Miete
Die Finanzverwaltung geht bei der Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete in mehreren Schritten vor:
- Mietspiegel: Vorrangig wird auf den örtlichen Mietspiegel zurückgegriffen. Sofern dort Rahmenwerte angegeben sind, kann der untere Wert herangezogen werden. Im Zweifel ist der ausgewiesene Durchschnittswert maßgeblich.
- Mietwert-Kalkulatoren: Gibt es keinen Mietspiegel, dürfen anerkannte Online-Rechner zur Schätzung der ortsüblichen Miete genutzt werden.
- Vergleichswohnungen: Wenn auch keine digitalen Hilfsmittel verfügbar sind, erfolgt die Ermittlung anhand von mindestens drei vergleichbaren, in der Nähe gelegenen Wohnungen, deren Mietpreise öffentlich zugänglich sind (z. B. über Immobilienportale). Eine einzige Vergleichswohnung im gleichen Gebäude reicht hierfür nicht aus.
- Sachverständigengutachten: Wenn keine der genannten Methoden greift, kann ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Berücksichtigung umlagefähiger Nebenkosten
Zur ortsüblichen Vergleichsmiete zählen auch die umlagefähigen Nebenkosten – darunter fallen etwa Grundsteuer, Heizkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Versicherungsprämien. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind dagegen nicht einzubeziehen. Auch Kosten, die vom Mieter getragen wurden, sind zu berücksichtigen, sofern sie grundsätzlich umlagefähig sind.
Dokumentation nicht vergessen
Alle Berechnungen und verwendeten Quellen sollten sorgfältig dokumentiert werden, um gegenüber dem Finanzamt bei einer Prüfung nachvollziehbar zu bleiben.
Hinweis: Die vorgenannten Ausführungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
